Le contexte avec la réforme des retraites pousse de nombreuses personnes à anticiper l’avenir et le montant de leur future pension retraite. Vous avez investi dans l’immobilier en ce sens et souhaitez optimiser au maximum la rentabilité de cet investissement ? La vente en viager peut vous intéresser. Cette méthode offre différents avantages que nous expliquons dans cet article.
Plan de l'article
La vente d’une maison en viager : qu’est-ce que c’est ?
Le principe de la vente en viager est de vendre un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et de garder toutefois le droit usufruit. C’est-à-dire que vous vendez votre bien immobilier mais pouvez continuer de l’habiter. Vous bénéficiez même de revenus chaque mois. Ces revenus correspondent aux rentes que l’acheteur vous doit pour faire l’achat de votre bien. Ce type de vente dans l’immobilier ressemble à une vente classique mais le mode de paiement est différent ainsi que le fait de ne pas pouvoir profiter du bien tout de suite. Il existe cependant des modalités différentes.
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Ce sont surtout les personnes âgées qui choisissent de vendre en viager car le bien immobilier en effet est transmis à l’acheteur une fois que le vendeur est décédé. Il faut comprendre qu’une fois l’acte de vente effectué devant un notaire, le bien n’appartient plus au vendeur. C’est l’acheteur qui en est propriétaire même s’il ne peut l’habiter ou le louer. En contrepartie du titre de propriété, l’acquéreur verses des rentes mensuelles au vendeur jusqu’à son décès. La vente en viager est donc dépendante de la durée de vie de ce dernier. Une vente en viager viable ne peut avoir lieu si le vendeur a une maladie ou s’il décède dans les 20 jours suivants la signature du contrat. Dans ce dernier cas, le contrat sera annulé conformément à l’article 1975 du Code Civil.
Les différents types de viager
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier en viager, vous avez deux possibilités. Vous pouvez choisir d’opter pour la vente en viager libre. Cela signifie qu’une fois le bien vendu vous ne pouvez plus y vivre et que l’acheteur peut s’y installer. Le viager occupé vous permet en revanche de continuer de vivre dans le logement et l’acheteur ne pourra en profiter qu’à votre décès.
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Les avantages de la vente en viager
Il est important d’estimer l’intérêt de vendre en viager, cela permet d’anticiper sa retraite et de profiter de son investissement immobilier.
Le bouquet
Le bouquet constitue le premier avantage de la vente en viager. Il s’agit d’une somme d’argent que vous fixez avec l’acheteur et qui vous est donnée à la signature de l’acte de vente. Le montant est déduit du prix de vente du bien. Si le montant est assez élevé, les rentes mensuelles sont par conséquent plus basses. L’intérêt est d’avoir immédiatement une somme d’argent.
Il faut savoir que le bouquet n’est pas obligatoire mais vivement recommandé. En effet, si le vendeur est très âgé, le bouquet constitue une garantie et évite que la vente du bien soit contestée au moment du décès du vendeur.
Les rentes
Les rentes viagères sont les versements reçus chaque mois de la part de l’acheteur. Le montant de la rente est calculé selon l’âge du vendeur et les caractéristiques du bien immobilier. Si vous optez pour le viager sur deux têtes, le versement continue d’être effectué si l’un des conjoints décède. C’est le conjoint survivant qui touchera la rente. La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle.
La fiscalité
En fonction de l’âge du vendeur, celui-ci bénéficie d’un abattement fiscal d’imposition.
- Moins de 50 ans : la rente est imposée à 70 %
- Entre 50 et 59 ans : la rente est imposée à 50 %
- Entre 60 et 69 ans : la rente est imposée à 40 %
- A partir de 70 ans : la rente est imposée à 30 %
Voici un exemple :
Vous avez 72 ans et voulez réaliser une vente ne viager. Sur la rente annuelle qui s’élève à 8500 euros, seulement 2550 euros sera prélevé (30% du montant imposable).
Les inconvénients de la vente en viager
La vente en viager peut comporter des inconvénients que vous devez prendre en compte.
Les rentabilités d’un bien immobilier vendu en viager sont souvent basses. Cela est dû au fait que la vente s’opère sur une longue durée, parfois plusieurs dizaines d’années. La somme totale perçue sera donc inférieure à ce que le vendeur aurait pu obtenir via une vente classique.
Le marché immobilier étant volatil, vous devez tenir compte des taux d’intérêts. Le montant payé mensuellement pourra représenter une charge financière trop importante pour l’acheteur et celui-ci pourrait décider de revendre le bien.
Il y a des aléas liés à la personne qui vend : si celle-ci vit très longtemps après avoir conclu un contrat avec un acheteur potentiellement impatient, elle peut lui coûter cher ! Il y a aussi le risque sanitaire : si le vendeur doit être placé dans une structure spécialisée (maison médicalisée ou maison de retraite), les revenus versés peuvent servir à financer les frais liés à cette situation. Dans ce cas, l’acheteur se retrouve avec un bien immobilier vide et doit payer la taxe foncière.
Vous devez peser le pour et le contre avant de vous lancer dans une vente en viager. Il est recommandé d’être accompagné par des professionnels du notariat ou de l’immobilier qui sauront conseiller au mieux sur les différentes options possibles selon chaque situation.
Comment fixer le prix de vente en viager
La vente en viager est une méthode de vente qui peut s’avérer avantageuse pour les personnes âgées, à la recherche d’une source de revenus complémentaires et à long terme. L’estimation du prix de vente reste complexe car elle dépend de plusieurs paramètres.
L’âge et le sexe du vendeur sont des facteurs importants car ils influent sur la durée pendant laquelle le versement des rentes sera effectué. Plus le vendeur est âgé, plus la rente mensuelle sera élevée mais moins elle sera versée longtemps.
Pensez à bien observer avec attention les prix du marché immobilier pour fixer un juste prix dans une région donnée. Les experts immobiliers peuvent être sollicités pour réaliser une estimation précise basée sur les transactions récentes ou encore sur l’état général du bien considéré.
Avant de fixer un prix, il faut aussi prendre en compte tous les frais liés à cette forme particulière de transaction : notaire (frais fixes, émoluments), garanties financières (vérifier auprès de sa banque), assurances, etc. Il ne faudra pas oublier qu’un acheteur potentiel doit aussi y trouver son compte avec une rentabilité mesurable selon ses critères personnels.
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier en viager, pensez à bien réaliser une estimation précise et objective du prix de vente. Il est recommandé d’être accompagné par des professionnels tels que les notaires ou encore les agents immobiliers qui sauront vous guider et vous conseiller tout au long du processus.